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農村土地流轉土地制度改革的核心
專傢表示，十八屆三中全會為推進農村土地流轉確定瞭改革思路，下一步有望在此框架下出臺各項具體政策措施，預計將圍繞以下幾點展開：一是加快農村土地確權；二是自下而上逐步擴大建設用地流轉范圍；三是提高補償標準，規范征地程序。近日，“小產權房”成瞭熱門詞匯，關於它的報道也是頻見報端，有的是關於“轉正”的消息，有的則是“堅決遏制”的消息。而這一切無疑都與其後的農村土地流轉不無關系。十八屆三中全會公報提出，建立城鄉統一的建設用地市場。其中提到，在符合規劃和用途管制前提下，允許農村集體經營性建設用地出讓、租賃、入股，實行與國有土地同等入市、同權同價。並提出賦予農民更多財產權利，促進征地補償制度規范化。對此，市場上出現瞭不少猜測和傳言，誤認為這是小產權房轉正的信號，一時間關於小產權房抬頭反彈的消息不絕於耳。而實際上政策的解讀並非如此。“短期內並不會出現大量農村建設用地湧入市場的情形。”交通銀行(601328,股吧)金融研究中心房地產研究員夏丹在接受本報記者采訪時表示，十八屆三中全會仍將農村集體建設用地可流轉部分限制在“經營性建設用地”上，並強調“符合規劃和用途管制”的前提，這部分土地不允許建商品房，不能形成有效住房土地供給。而對於實際上已較為普遍的小產權房問題，由於大部分小產權房屬於農村宅基地，未來可能具有合法化趨勢，但突然放開約230億平方米宅基地不利於市場穩定。最近在轉正預期下，小產權房價格明顯上漲，國土部和住建部緊急叫停小產權房交易，即為瞭防止問題進一步擴大。“最有可能的路徑將是以試點推進，通過土地整治拆遷復墾，使散落於耕地的農民集中居住，並通過城鄉建設用地掛鉤迂回實現此消彼長的流轉。”夏丹表示。其實，小產權房無法轉正的原因還在於它的實質就是無產權房。資料顯示，“小產權房”現泛指未依法批準占用農村集體土地建設，並向集體經濟組織以外的單位和個人銷售或變相銷售的住宅項目。“小產權房”一般既涉及違法建設和銷售，又涉及違法用地。由於未獲得土地、規劃、建設、銷售等行政許可，不能辦理房地產權登記。中央農村工作領導小組副組長陳錫文在解讀十八屆三中全會精神時就表示，小產權房不合法的主要原因，在於其不符合土地利用規劃，違反瞭土地用途管制。這意味著，即便改變集體土地性質，小產權房也無法合法化。那麼，關系農民利益的土地流動未來究竟會如何走？又該如何保障台新房屋信貸利率多少貸款全省皆可處理民間信貸房貸合法嗎農民權益？在夏丹看來，十八屆三中全會為推進農村土地流轉確定瞭改革思路，下一步有望在此框架下出臺各項具體政策措施，預計將圍繞以下幾點展開：一是加快農村土地確權。土地改革，產權先行。隻有首先對農民的集體土地承包經營權進行登記發證後，下一步土地流轉才得以有據推開，農民也能憑證抵押以申請貸款及參與規模經營。根據今年中央一號文件，計劃5年內完成對土地承包經營權的確認信用貸款借貸的條件。二是自下而上逐步擴大建設用地流轉范圍。打通城鄉建設用地市場符合“市場化”的改革方向，但放開農村土地巨大的體量將對市場秩序造成擾亂，也不利於各方利益分成，因此土地改革更可能沿著自下而上的路徑，從局部試點突破開始。三是提高補償標準，規范征地程序。一方面，提高對農民的征地補償額度，保障方式也將得以擴展；另一方面，制定規范化征地程序，縮小征地范圍，加大對政府的征地行為監督。與此同時，專傢表示，推動農地入市有利於緩解城市土地供應不足的巨大壓力，平抑地價和房價，使中等收入傢庭具備置業能力。另外，從地方政府征地壟斷向競爭性的市場化定價轉變，有利於農村土地價值回歸，平衡政府、農村集體和開發企業之間的多方利益共享。農民利益無小事。土地流轉改革關系著億萬老百姓的切身利益，如何制定詳而有效、切實可行的方案還需要各地根據實際情況“量體裁衣”。也隻有在地方不斷地摸索和積累下，這條改革之路才能走得越來越順暢。
新聞來源http://news.hexun.com/2013-12-03/160237891.html
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